Что нового в Постановлении №479?

Фактически, документ дублирует положения своего предшественника – «пандемийного» постановления, так же защищавшего интересы застройщика на период серьезного экономического кризиса.

В частности, устанавливаются следующие ограничения:

• Полное освобождение застройщика на период с 29.03.2022 года по 31.12.2022 года от начисления неустойки, штрафов, процентов, пени и других финансовых санкций, включая причиненные дольщику убытки. Точно так не начисляются штрафы, предусмотренные законом о защите прав потребителей. Речь идет именно о запрете начисления за указанный период, а не об ограничении взыскания.

• Предоставляется отсрочка выплаты до 01.01.2023 года тех финансовых санкций, требования по которым были поданы дольщикам до вступления в силу Постановления №479. Даже если на руках у дольщика будет вступивший в силу судебный акт и исполнительный лист – банки обязаны в безусловном порядке, даже без судебного постановления об отсрочке, отклонить исполнение и не списывать присужденные суммы со счетов.

• Дольщик освобождается от начисления процентов за период с 29.03.2022 года по 31.12.2022 года при расторжении договора ДДУ или иных нарушениях.

Подобные меры направлены на защиту интересов застройщика, который может столкнуться с невозможностью исполнения обязательств по своевременной сдаче жилого помещения. Разумеется, что о заведомой недобросовестности застройщика речь не идет – неисполнение может быть вызвано санкционным давлением, ограничением поставок материалов, нарушением логистических цепочек или же колебаниями курса рубля.

Вот только участнику ДДУ от этого не легче: ожидающий квартиру несколько лет дольщик лишается права на ее получение еще практически на год без возможности финансово компенсировать свои неудобства.

Как на практике строится взаимодействие застройщика и участника ДДУ?

Процедура взаимодействия участника ДДУ и застройщика в целом не меняется.

Дольщик по-прежнему имеет право контролировать качество предоставляемого ему жилья, требовать устранения недостатков и исполнения застройщиком взятых на себя обязательств. В самом крайнем случае за дольщиком остается право одностороннего отказа от исполнения ДДУ без риска наложения на него санкций за расторжение договора.

Процедура принятия жилья по договору ДДУ с учетом тонкостей, прописанных в Постановлении №479, выглядит так:

1. Застройщик уведомляет (письменно, по электронной почте и другим способом, отраженным в договоре) участника ДДУ о завершении строительства и предлагает произвести осмотр жилого помещения перед его принятием.

2. Участник ДДУ в установленный законом срок (2 месяца) должен прибыть на осмотре.

3. В случае установления дефектов – составить акт осмотра с перечислением выявленных проблем и отказаться от приемки объекта.

• Потребовать устранения выявленных дефектов в безвозмездном порядке. Срок устранения застройщиком – 60 дней;
• Потребовать расторжения договора и возврата денежных средств.

При возникновении сомнений в том, что является существенными и несущественными недостатками, потребуется привлечение специалиста в сфере архитектурно-строительного проектирования. Указанным специалистом так же готовится акт осмотра.

В случае спорной ситуации разрешать конфликт придется, увы, в судебном порядке с проведением соответствующей экспертизы.

А вот требовать денежной выплаты, соразмерной устранению выявленных дефектов, на основании ст. 7 Закона № 214-ФЗ и ст. 18 Закона о защите прав потребителей, дольщик не вправе – эти ограничения прописаны в Постановлении №479.

Формально участник ДДУ может обратиться в суд с требованием о взыскании суммы средств для устранения недостатков, но имеющийся мораторий исключает взыскание и начисление штрафных санкций. И это, увы, создает ряд лазеек для застройщиков по затягиванию сроков устранения выявленных недостатков.

В любом случае в каждой спорной ситуации необходимо обращение к опытному юристу для детального анализа ситуации и взаимодействия с застройщиком.

Можно ли взыскать неустойку по ДДУ за «период моратория» и как?

Увы, возможность рассчитать и взыскать неустойку за нарушение сроков работ по договору ДДУ за период моратория отсутствует.

Имеется заблуждение, что нужно в любом случае обратиться в суд, рассчитать неустойку. А уже потом она будет выплачена после окончания моратория.

К сожалению, это не так – в Постановлении №479 установлен прямой запрет именно на начисление неустойки за обозначенный период. То есть при любых нарушениях застройщик освобождается от финансовой ответственности за этот период.

Однако если нарушение со стороны застройщика имело место до введения моратория, то обращаться в суд с требованием о начислении неустойки правомерно и вполне возможно.

Допустим, застройщик нарушил срок сдачи квартиры с 01.05.2021 года по 01.05.2022 года.

Дольщик вправе в судебном порядке потребовать начисления неустойки и штрафных санкций за период с 01.05.2021 года по 28.03.2022 года. Однако ее фактическая выплата даже при наличии судебного решения будет возможна лишь после истечения периода установленных ограничений: с 02.01.2023 года.

Аналогично все ограничения Постановления не должны распространяться на правоотношения дольщика и застройщика, между которыми подписаны передаточные акты до введения в действие Постановления №479. Но насколько этот вывод верен – будет известно лишь по мере формирования практики.

Если вам нужна помощь в спорной ситуации с застройщиком – обращайтесь за консультацией к опытным юристам. Мы готовы помочь с консультацией и другими юридическими вопросами прямо сейчас!